尽管房贷新政被认为是巨大利好，但十一长假惨淡的销售数据给兴头上的开发商泼了一盆冷水。普遍的观望情绪，并没有因为这一“大尺度利好”而瞬间扭转。“银十”低调开场，降价跑量或将仍是楼市主旋律。

京楼市“银十”反响平平

9月份，在出台房贷新政之前，北京楼市亮点颇多，比如说9月27日，北京城建?世华龙樾(楼盘资料 业主论坛)开盘，当日实现了3小时销售15亿元的佳绩。

据介绍，这个项目位于奥林匹克森林公园附近，有着地铁8号线等立体交通路网，项目还引入了北京十一学校、北师大实验幼儿园等优质教育配套。“这和今年万橡府、琨御府等项目热销逻辑是一致的”，亚豪机构副总经理任启鑫说，这些拥有优质资源的改善型项目，支撑起了整个3季度楼市。

然而，进入四季度，尽管“救市”声音不断，市场却重新陷入低迷。据亚豪机构统计数据显示， 10月份，北京商品住宅市场预计仅有22个项目(包含1个自住房)入市销售，其中，包括中建国际(中建?红杉溪谷 中建国际港)公馆、北京城建北京密码、方庄公馆(楼盘资料) 等12个纯新盘，泛海国际、常楹公元(楼盘资料) 自由派、首创澜茵山等10个老项目后期。与去年“十一”假期相比，开盘项目个数减少了4个，供应套数下降了75%。

对此，任启鑫分析，今年3月以来楼市成交持续低迷的市场行情，使得多数开发商都积压了不少房源，现阶段楼盘项目多以去化前期的库存房源为主，推新意愿并不强烈。

在北京市场供应量大减的同时，十一期间的商品住宅成交量也较为平淡，据亚豪机构统计数据显示，十一期间北京商品住宅共成交538套，成交总面积为4.54万平米，同比去年十一长假分别下降40%、35%。

“因为签约滞后的因素，黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况，但也体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。”中原地产市场总监张大伟对记者表示，特别是在央行限贷松绑后，北京市场下半年表现将好于上半年，但因为处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的主要表现将是量涨价稳。

任启鑫分析表示，十一长假北京楼市成交平淡主要来自于政策落地前的短期观望情绪，十一前夕，央行对个人房贷认定标准的放松，以及北京调整普通住宅认定标准的双重利好，使得市场各方对楼市整体预期由悲观转为积极。但政策利好带来的市场显现效应并没有那么快，从政策出台到具体落地执行的这一段“空窗期”，购房客群仍然会持币观望，随着政策的执行，楼市成交量在预期改变的情形下有望止跌企稳，但在北京并未出现全面、大幅度的实质性降价的前提下，仅仅依靠政策拉动，楼市成交量不会迅猛升温。

借助利好积极跑量为先

张大伟认为，政策的确使得一部分购房者入市的积极性提高，但目前只是央行的原则性政策，各地银行后续如何执行、信贷额度的松动有多大等具体条款，对市场的影响会更大。

目前整个市场大部分还是处于相对观望的过程中，因为各地的政策还没有完全地落地。在十月的下半月，随着松绑政策的细则落地后，肯定会有一些刺激影响的，市场还需要消化这个利好。

任启鑫也表示，四季度开发商的首要目标是借助政策利好，大力促销、去化库存，因此房价也将在四季度保持稳定。

据亚豪机构统计数据显示，10月7日，北京商品住宅可售套数已经突破9万套，达91265套，成为自2012年3月北京清理3.3万套无效库存以来的最高点，与今年年初5.5万套库存相比大增3.6万套。

对此，任启鑫分析，今年以来，北京楼市在持续紧缩的信贷政策、自住型商品房集中入市等多方因素叠加影响下，市场观望情绪浓厚，楼市成交量持续低迷，而房企在销售业绩与资金使用成本的高企等压力下，加大推盘力度以回笼现金的意愿上升，供应量的增加与成交量的低迷，促使楼市库存量直线上升，至10月份达到高点。随着信贷松绑政策的逐步实施，预计未来刚需刚改型购房需求加快释放，助力四季度北京楼市成交量复苏回暖，但房企在高库存以及全年销售业绩等因素影响下，未来一段时间楼盘项目仍将会以“跑量”为主。

任启鑫认为，央行“认贷不认房”的二套房认定方式，降低了改善型购房者的购房资金门槛，提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，由此可以促进购房消费的增加。另外，北京调整普通住宅价格标准，为刚需购房者带来实质利好，进一步提振购房信心，预计四季度北京楼市在一系列政策利好的刺激下，将出现复苏局面，带动最后一个季度楼市成交量成为全年高峰。

(参考消息-北京参考)